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Quelques conseils pour mettre en location votre propre maison de vacances

Beaucoup de gens qui possèdent une seconde maison de vacances envisagent parfois de la louer lorsqu’elle n’est pas utilisée par le propriétaire, la famille ou les amis. De cette manière, ils peuvent couvrir une partie des couts associés au maintient de la propriété et faire un revenu supplémentaire. Les renseignements recueillis ci-dessous seront utiles à ceux qui envisagent de louer leurs maisons de vacances.

Equiper votre propriété

Lorsque vous vous lancez pour la première fois dans la location de votre maison, il est tentant d’équiper la maison avec le minimum de meubles nécessaires dans le but de réduire les couts. Mais selon des experts chevronnés dans la matière, il ne faut pas faire l’à peu près ! Meublez et équipez donc votre maison autant que vos moyens vous le permettront.

Evidemment, ce qui vous préoccupe c’est de faire des bénéfices dans cet investissement. La crainte de ce que certains vacanciers pourront faire avec vos meubles peuvent vous décourager par rapport à un équipement couteux.

Ceux qui sont dans ce business depuis plusieurs années ont constaté que la plupart des vacanciers prennent de grandes précautions pour conserver les meubles, tandis que d’autres prennent plus de précautions sur les objets personnels.

En général, les gens préfèrent et s’attendent à ce que leurs maisons de vacances soient supérieures à leurs propres maisons. Ils se sentent beaucoup plus à l’aise s’ils sentent que vous avez pris beaucoup de temps et d’efforts dans le but de leurs souhaiter un merveilleux séjour confortable.

Se rassurer que tous les lits sont confortables est une priorité absolue. Un manque de sommeil est assez pour ruiner les vacances d’une personne. Tous les lits doivent être confortables dans une maison, et cela sans exception.

Les vacanciers tiennent toujours compte de certains objets comme le four à microonde, et le câble satellite comme éléments essentiels pour leurs propriétés de vacances, même s’ils ne possèdent pas ces choses dans leurs propres maisons.

Si vous possédez des choses dans votre maison mais qui ne seront pas du tout nécessaires aux vacanciers, il n’est pas bien d’enfermer ces choses dans un placard de la maison en location. Cela pourrait aiguiser la curiosité des locataires et les pousser à ouvrir le placard pour découvrir ce qu’il renferme. Une meilleure astuce consiste à coller un mot quelque part qui détaille l’ensemble des objets qui ne doivent pas être utilisés par les vacanciers, ceux-ci respectent généralement ces indications. La meilleure solution, dans la mesure du possible est de laisser lesdits objets chez une connaissance qui habite non loin du lieu de la location de la propriété, ou alors chez soi-même si c’est possible.

Vous pouvez parfois être surpris de ce que les locataires font, parfois il y a des tableaux qui disparaissent, il y a des poêles qui ont été utilisées comme des marteaux, etc.… En fait, avec les locataires, il faut s’attendre toujours au pire. Mais en réalité ce genre d’expériences ne se produit pas souvent, on peut louer une de ses propriété pendant une décennie sans qu’il y ait un problème imprévu.

Traiter avec une agence immobilière

Il faut peser le pour et le contre dans ce cas de figure, les avantages qu’il y a à mettre sa maison sous la responsabilité d’une agence immobilière est qu’ils s’occupent de tout, depuis les aspects légaux jusqu’aux transactions et enfin au nettoyage et à la maintenance de la propriété. Ceci est un idéal pour les propriétaires qui n’ont ni le temps ni les aptitudes pour traiter directement avec les clients.

La principale contrepartie lorsqu’on utilise les agences immobilières est qu’ils prélèvent une commission pour leurs services, ainsi ils réduisent vos profits parfois de 25-50%.

Certaines agences vous garantiront un gain fixe pour certains types de propriétés en haute saison (Par exemple : Une villa avec une piscine au bord de la méditerranée en Juillet/Aout)

Soyez certains que vous savez exactement combien coutent les services de l’agence, et quels sont les commissions qu’ils entendent prélever. Les clients insatisfaits qui ont été surtaxés par des agents gourmands sont plus susceptibles de causer des problèmes à votre propriété.

Examinez aussi quels sont les services que propose cette agence. Certaines proposent différents niveaux de services, cela dépend de combien vous êtes préparés à payer et si vous avez un agent particulier qui s’occupe d’un problème plus spécifique encore.

Demander si l’agence inspecte la maison avant et après chaque habitation de personnes, et cela implique aussi l’inventaire complet des objets. Demander s’ils prennent toujours le temps d’expliquer aux locataires comment chacun des appareils fonctionnent. Organisent-ils des réparations et établissent-ils des rapports écrits de chacune des pannes ? Est-ce que leur staff est 24 heures sur 24 en alerte en cas d’appel urgent ?

Soyez certain de savoir exactement ce que vous obtenez pour votre argent parce que le moins cher de toutes les agences n’est pas toujours le meilleur et le plus fiable. Il faut discuter avec des gens des environs pour savoir quelle agence est la plus recommandable et laquelle aussi l’est le moins.

Décidez si vous avez besoin de la même agence pour s’occuper de votre maison, piscine et jardin. Plusieurs propriétaires préfèrent employer une différente compagnie pour chaque aspect de leur propriété.

Désigner un gérant de la propriété

Si vous n’aimez pas une agence officielle et que vous n’habitez pas localement, il est vital que vous désigniez un gérant. Il faut préférablement que ce soit une personne qui habite à une pas très grande distance de votre maison de vacances. Vous pouvez normalement en trouver un qui ne vous coutera pas trop cher.

Leurs principales taches consistent à faire une inspection chaque semaine de la maison, organiser un nettoyage complet de la maison à chaque départ et à chaque nouvel arrivée de locataires, s’occuper de la gestion du trousseau de clés, identifier tous les problèmes visibles ou cachés de la maison. Il est aussi envisageable de payer un gérant local pour effectuer des taches spéciales comme le shopping, le jardinage, l’écriture de cartes de bienvenue, etc.…

Soyez toujours en rapport avec votre gérant qui ne devra jamais abandonner les clés de votre maison avant que vous ne lui donniez le « au revoir ».

Nettoyage

Il ne faut jamais sous-estimer l’importance de cet aspect vital dans la location de maison. Les corbeilles à papier qui n’ont pas été vidées, les taches de confiture sur les lits de la chambre des enfants, la graisse qui est collée sur la cuisinière, tout cela contribue au mauvais commencement des vacances d’un locataire.

Il est fondamental d’avoir de bons et fiables nettoyeurs qui visitent la maison entre chaque contrat, certains propriétaires peuvent les envoyer tous les mi-semaines aussi. En plus de contribuer à un rapport harmonieux avec vos locataires, ça vous donne une excuse pour garder un œil sur les choses concernant votre maison.

Ne vous attendez pas à ce que votre maison soit propre après un contrat de location. Il y aura toujours des visiteurs qui occasionneront des pannes, qui briseront des choses, qui abimeront vos plantes, etc.… Ce sont toutes des facettes du business.

Si vous prenez la peine de mémoriser les noms, adresses et numéros de téléphone, vous pourrez effacer le numéro de vos clients indésirables dans le cas où ils reviendraient. Avec le temps, vous serez capables de construire une bande de clients loyaux qui reviendront chez vous années après années.

Mener une enquête

Si vous n’utilisez pas un agent, profitez le plus possible de votre contact direct avec les potentiels clients et utilisez leurs lettres et appels téléphoniques dans le but d’identifier les mauvais clients. Une conversation téléphonique vous dira beaucoup au sujet d’une personne si vous l’entretenez bien… Tenez toujours compte de chaque visite d’appartements, même si votre propriété est déjà réservée. Remerciez le visiteur de l’appartement pour l’intérêt qu’il montre. Usez de cette opportunité pour les rendre encore plus intéressées à votre maison et suggérez-leur de réserver en avance pour l’an prochain. C’est une bonne idée de noter leurs noms et leurs contacts dans un cahier de potentiels et actuels clients et les relancer avec une carte de vœux de père Noël par exemple, en y introduisant si possible une photo couleur de votre propriété.

Les escrocs

Avec le développement d’internet, de nombreux escrocs de toutes sortes ont fait leur apparition, il y a pas mal de personnes qui pourraient profiter de votre désir de gagner honnêtement de l’argent pour vous en extorquer. C’est le cas de nombreux nigérians qui depuis quelques années se font passer pour des gens qui veulent vous enrichir rapidement. La plupart des escrocs ont toujours des propositions irréelles comme par exemple vous envoyer un chèque en avance d’une forte somme et vous demander ensuite de leur renvoyer la différence en argent liquide. Naturellement le chèque sera un chèque en bois. Soyez toujours certains que vous avez reçu tout l’argent avant de passer les clés au locataire ! Il faut aussi toujours procéder à la vérification de l’identité de votre locataire, cela va sans dire qu’il faut consulter attentivement sa carte d’identité, avant de procéder à tout genre de transaction financière. Il ne faut jamais et sous aucun prétexte donner des détails sur la location de votre propriété, l’adresse, etc.… avant que vous ne soyez parfaitement certain de la personne avec qui vous traitez.

Dépôt de réservation

Insistez sur un dépôt initial de 25-50% de la somme totale de location. La somme restante pourrait être payée de six à huit mois avant la date des vacances. Pour les réservations effectuées moins de deux mois avant la date d’occupation, demandez un paiement total immédiatement. Si un client potentiel conteste, considérez cela comme un signal d’alarme. Celui-ci n’est probablement pas le genre de personnes dont vous avez besoin.

Ne confirmez jamais une réservation avant que le dépôt soit dans la banque… aussi sérieux que puisse vous sembler votre client. Soyez certains que les chèques sont passés avant de rendre disponible les clés, l’adresse exacte, etc.… Il faut faire très attention à ces rares mais dangereux vacanciers qui paient leurs dépôts mais qui ne paient pas le reste des frais de réservation.

Insistez toujours sur le fait de devoir recevoir la totalité de la somme avant de confier les clés de la maison, de toutes les façons, les gens s’attendent toujours à payer toute la somme lorsqu’ils réservent des vacances chez un agent de voyage.

Dépôt de pannes

Les vacanciers s’attendent toujours à être facturés de frais remboursables, parfois un autre 25% pour couvrir les pannes et dégâts. Certains propriétaires préfèrent ne pas facturer pour un dépôt, ils préfèrent plutôt faire confiance en leurs clients qui devront signaler tous les dégâts et payer pour leur reconstitution.

Ceci est très risqué mais ça convient parfaitement aux clients et évite parfois les tracasseries administratives concernant le remboursement de dépôts.

Un propriétaire disait : « J’ai eu la collection la plus bizarre de gobelets parce que les gens ont brisé des choses et ont acheté des objets de substitution »

Une bonne agence immobilière va s’assurer que tout ce qui est brisé est remplacé avec des objets correspondants entre chaque contrat. Dans le cas où vous utilisez votre propre gérant de maison, soyez certain qu’il fasse la même chose.

Gérer vos finances

Un agent immobilier ne sera pas embarrassé par les maux de tête au sujet de la gestion des dépôts de réserve, des déductions pour les pannes et des remboursements de dépôts. Vous devrez penser par vous-même à gérer tout cela dans le cas où vous n’envisagerez pas de traiter avec un agent.

La plupart des propriétaires de maisons ne sont pas capables d’accepter des cartes de crédit. Plusieurs vacanciers préfèrent utiliser des chèques plutôt que des transferts électroniques bancaires mais certains propriétaires constatent que les chèques prennent plusieurs semaines avant d’être validés, de plus ils doivent payer très cher pour convertir la monnaie.

Concernant es finances, Il n’est pas conseillé d’éviter de déclarer vos revenus de location aux autorités. Si vous faites une publicité effective, et particulièrement si vous invitez de potentiels clients à vous contacter directement, cela signifie que les impôts peuvent vous coincer au téléphone à la place de votre client.

Assurances

Dites à votre compagnie d’assurances ce que vous faites. Plusieurs assureurs imposent des restrictions et augmentent des avantages lorsque les maisons sont louées. Prenez le temps de remplir un inventaire affiné pièce par pièce et tasse par tasse. Prenez des photos de chaque pièce, murs, bouteilles, etc.… Ainsi, s’il y a incendie ou vol ou un autre problème duquel vous avez un incontestable souvenir par rapport à vos arrangements avec les assurances. Votre gérant de propriété devrait contrôler après chaque visite que vos objets les plus importants (Télévision, four à microondes, tableaux, etc.…) sont toujours en place.

Maintenez le client satisfait

Envoyez à vos clients des informations utiles – par exemple des plans, des numéros de téléphones de location de véhicules, etc.… une semaine avant qu’ils arrivent. Ceci leur démontrera que vous vous occupez d’eux, cela leur fera se sentir bien. Procurez-leur un état d’esprit tel qu’ils se sentent tellement bien qu’ils ont envie de revenir l’année suivante. Les propriétaires les plus expérimentés y ajoutent toujours une touche personnelle, du genre une bouteille de vin blanc frais au frigidaire avec une salade de fruits et une carte de bienvenue portant les noms des invités, cela peut faire toute la différence. Parfois une personne peut envoyer une liste de choses dont il a besoin en avance, cela peut remplir son frigo au point de nourrir sa famille pour un week-end.

Il ne faut jamais oublier de suivre vos clients après leurs vacances. Envoyez-leur une lettre exprimant votre souhait au sujet de la manière dont ils se sont plus dans vos locaux, vous pouvez aussi leur demander des suggestions dans le but d’apporter des améliorations. Soyez certains que vous conservez toutes les adresses et les numéros de téléphones pour une future référence.

Envoyez à vos clients, et à ceux qui ont effectué une visite de curiosité dans votre maison, une newsletter occasionnelle. Donnez leur quelque morceau au sujet de fêtes locales, les merveilleux restaurants que vous avez visités, les vins que vous avez goutés, les maisons hantées que vous avez découvertes. Attirez-les avec quelques choses succulentes et des couleurs locales qui les emmèneront à visiter et revisiter votre maison de vacances. Ne traitez pas vos clients comme étant uniquement une source de revenue. Pour les gagner pour de bons, il vous faut présenter un intérêt en eux, les faire se sentir spécial et les choyer.

Tenir un livret de maison

Remplissez un livret de maison avec des informations pratiques et des instructions par exemple : comment faire pour chauffer l’eau, où mettre les ordures, etc.… Vos invités apprécieront aussi des informations au sujet de restaurants locaux, places à visiter, numéros de téléphones et adresses de médecins locaux, dentistes, hôpitaux, police, pompiers, etc.…

Certains propriétaires méticuleux vont même plus loin en laissant des détails sur le genre d’oiseaux et autre vie sauvage qui peut être observée dans le jardin qui entoure la zone.

Problèmes de législation

Si vous envisagez de laisser votre propriété de vacances à une agence, soyez certain que vous avez un contrat légal en place qui énonce clairement les responsabilités exactes des deux parties. Chaque agent réputé devrait avoir un contrat standard qui couvre les problèmes comme :

*Les méthodes/le timing des paiements à vous comme propriétaire *Les taux des commissions prélevées par l’agent *La responsabilité pour la maintenance/réparations *La responsabilité pour les dégâts accidentels *Le service client, avant, pendant et quelque fois après la période de location *La gestion des annulations tardives

Dans le cas où vous doutez des contenus du contrat standard d’une agence, payez un avocat pour qu’il établisse un contrat beaucoup plus professionnel. C’est plus couteux mais ça peut vous faire épargner une fortune sur le long terme ! Dans le cas où vous vous occupez d’une réservation vous-même, c’est juste aussi important d’avoir un contrat légal en place entre vous et chacun des visiteurs. Le contrat doit contenir tous les termes et conditions sur lesquelles vous donnez la maison en location. Une personne individuelle qui est intéressée par la location pourrait signer le contrat pour une autre personne. Le contrat doit couvrir des problèmes comme :

*La méthode/timing des paiements *Dépôts de réserve et de dégâts *Paiements d’annulation tardive (en pourcentage du tarif total de la location) *Détails au sujet de tous les objets et services, coûts compris : *Entretient du jardin *coûts du gaz/lumière/eau *taxes locales *draps du lit/couvertures/serviettes *services des domestiques *le pack de bienvenue des objets essentiels *La disponibilité 24 heures sur 24 d’un agent immobilier *Le droit de restreindre le nombre de visiteurs *les horaires de visites autorisées pour les visiteurs

N’oubliez pas de joindre un inventaire des objets de votre maison dans le contrat. Le contrat devrait mentionner que les occupants acceptent la responsabilité de se rassurer que tous les objets sont en place et en bon état. Ils devraient accepter la responsabilité de remplacer les objets manquants ou abimés.

Quels que soient les termes de votre contrat, soyez prêts à rembourser un pourcentage des frais de location sans poser de questions, dans le cas où vous recevez des plaintes justifiées de vos occupants.

Imposer un coût de location

Regardez dans les agences locales, comparez le prix des maisons qu’ils louent et qui ont à peu près les mêmes propriétés que la votre. Faite une comparaison de plusieurs maisons avec la votre, ensuite établissez un prix en fonction de cette longue réflexion. Gardez dans votre esprit que les vacanciers qui recherchent des maisons par internet s’attendent à payer toujours moins lorsqu’ils traitent directement avec un particulier que lorsqu’ils traitent avec une agence immobilière. Donc, il vous faut avoir une idée de ce que les agents prélèvent et quel niveau de commission est construit sans leurs prix.

Certains agents de forte renommée sont réputés pour effectuer des prélèvements de plus de 50% dans chaque réservation.

Le prix que vous imposerez devra tenir compte de plusieurs facteurs comme :

*Le milieu – côtier/insulaire/lieu touristique
*La taille de la maison/le nombre de lits
*La proximité avec les plages locales
*Disponibilité d’une piscine
*Lignes de transport – proximité avec un aéroport
*Tous les objets et attributs particuliers de la maison
*Disponibilité du jardin
*Attractions locales

Variez vos prix en fonction des saisons (haute, basse, moyenne). Vous serrez en mesure de taxer un haut prix pendant les fêtes de Noël, du nouvel an et de Pâques.

Evidemment, tout le monde n’a pas le temps de s’occuper de ses propres locations, cela implique beaucoup trop de travail, la meilleure solution dans ce cas est de louer les services d’une compagnie de gestion immobilière qui pourrait s’occuper de tous les plus petits détails de votre affaire. Faire de la publicité, traiter avec les visiteurs des appartements et les éventuels locataires, s’occuper des locations, le nettoyage, etc.… Tout ceci vous procure une paix mentale quand votre propriété est bien entretenue. Tout ce que vous avez donc à faire est de vous asseoir et de recevoir les bénéfices de vos locations.

La majorité de meilleures compagnies immobilières font de gros bénéfices à partir des locations sur plusieurs mois dans une année, et pas seulement durant les hautes saisons.

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